Onderhoud kapitaalgoederen

Algemeen
Op 26 januari 2021 stelde u de geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) gemeentelijk vastgoed vast. Daarmee is de basis gelegd voor het professioneel beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed. Elke vijf jaar stellen we een nieuw MJOP op.

Eind 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan in een andere gemeente waarbij is bepaald dat transparantie en gelijke kansen voor potentiële kopers bij verkoop (of verhuur) van gemeentelijk vastgoed voorop moet staan (Didam-arrest). Alleen in uitzonderlijke gevallen is eventuele onderhandse verkoop nog toegestaan. In 2022 hebben we n.a.v. dit Didam-arrest verkoopbeleid voor ons vastgoed vastgesteld.

Bij de besluitvorming rondom het ombuigingstraject in het najaar van 2021 (ZBB-besluit), heeft uw raad onder andere besloten het vastgoed af te stoten. In 2022 heeft een extern bureau opdracht gekregen om een haalbaarheidsstudie uit te voeren. De uitkomst van deze studie is verwerkt in een uitwerkingskader vastgoed en accommodaties. Dit uitwerkingskader is vastgesteld in de raad van mei 2023. Op basis van dit kader wordt onderzocht of invulling kan worden gegeven aan de bezuinigingsopdracht op de beheer- en onderhoudskosten van gemeentelijk vastgoed door:

• verkoop of herontwikkeling;
• het op afstand plaatsen van beheer en/of in beheer geven aan externe partijen;
• het gebruik te intensiveren of de opbrengsten te verhogen;
• sloop.

Per 1 oktober 2023 is de vacature projectleider bezuiniging vastgoed voor twee dagen in de week ingevuld. Hiermee kan uitvoering gegeven worden aan de opdracht. Eind 2023 zijn:

• drie gemeentelijke gebouwtjes gesloopt;
• verkennende gesprekken gevoerd met de huurders van de vijf woningen die nog in bezit zijn van de gemeente;
• de voorbereidingen gestart voor participatietrajecten opgestart rondom de dorpshuizen*.

Het bureau Spectrum heeft in 2023 opdracht gekregen om de maatschappelijke waarde van de dorpshuizen in kaart te brengen. Hiervoor maken zij van iedere accommodatie een impactscan. Deze wordt beschouwd als een nulmeting van de maatschappelijke waarde van de dorpshuizen. Daarnaast wordt gekeken naar de huidige situatie van het gebouw, de gebruikers en het beheer. Dit proces zal in de eerste helft van 2024 worden afgerond. Vervolgens zullen we per kern, waar mogelijk samen met inwoners, werken aan een toekomstscenario voor de dorpshuizen.

Beleid
In mei 2023 heeft de raad het uitwerkingskader vastgoed en accommodatie vastgesteld.

Financiële middelen
Op basis van het meerjarenonderhoudsplan 2021-2035 en de voorlopige opgave van het geactualiseerde meerjarenplan is een structurele onderhoudslast bepaald van € 521.000. De onderverdeling is als volgt:

• regulier onderhoud € 113.000 voor contract- en dagelijks onderhoud (exploitatie).
• groot-/planmatig onderhoud € 409.000 (voorziening).

Risico's

• In de onderhoudsvoorziening is geen dekking opgenomen voor renovatie, vervanging, uitbreiding van de panden en eventuele nieuwbouw. Ook is er geen dekking opgenomen voor extra (bovenwettelijke) duurzaamheidsmaatregelen. Hierdoor kan mogelijk in 2030 niet worden voldoen aan de rijksverplichtingen op verduurzaming van vastgoed;
• Panden die mogelijk worden verkocht, worden niet meer onderhouden volgens het MJOP. Alleen klachten of storingen worden nog uitgevoerd. Hierdoor is/zal een verslechtering in de onderhoudskwaliteit ontstaan.
• In het nieuwe meerjarenonderhoudsplan nemen we geen onderhoudsvoorziening meer op voor dorpshuizen, die geen eigendom zijn van de gemeente. Dit mag niet volgens onze begrotingsvoorschriften. Bij een aantal van deze dorpshuizen is in de statuten vastgelegd, dat als de Stichting ophoudt te bestaan het gebouw wordt overgedragen aan de gemeente. Het risico is dan groot dat we een pand terugkrijgen met veel achterstallig onderhoud waarbij grote vervangingsinvesteringen niet zijn uitgevoerd. Bovendien is de verwachting van betreffende dorpshuis besturen dat de gemeente financieel 'bijspringt' bij noodzakelijk groot onderhoud of vervangen zoals bijvoorbeeld het dak. Deze verwachting is eenzijdig en niet schriftelijk vastgelegd.
• Eind 2021 heeft de HR in een private zaak een uitspraak gedaan over huurcompensatie door eigenaren aan (commerciële) huurders vanwege de coronamaatregelen overheid. De uitspraak houdt in dat ‘de pijn’ eerlijk moet worden verdeeld tussen eigenaren en huurders. De gemeente is in de tweede helft van 2023 in een incidenteel geval verzocht om compensatie. De beoordeling en afhandeling van dit verzoek is gepland in de eerste helft van 2024.
• De vastgoedportefeuille bestaat voor het overgrote deel uit incourant vastgoed. De maatschappelijke voorzieningen kunnen zonder subsidies of commerciële uitbating de kosten van het vastgoed niet opbrengen. Of uiteindelijk de financiële taakstelling rondom het ZBB-besluit (2021) en het uitwerkingskader vastgoed en accommodaties (2023) gerealiseerd kan worden, is op basis van de huidige inzichten nog onzeker.
• Veel gronden met een maatschappelijk gebruik worden van oudsher om niet of tegen een hele lage prijs (huur of erfpachtcanon) uitgegeven waarbij nu niet kan worden voldaan aan de voorwaarden uit de Grondprijzenbrief. Dit geldt ook voor het gebruik van vastgoed. Deze verkapte vorm van subsidiëring is in de huidige tijd niet langer wenselijk. Het geeft immers geen inzicht in de kosten van het vastgoed, het is niet meetbaar hoeveel een partij wordt ondersteund en het is in strijd met Didam. Uiterlijk in 2025 maken we een voorstel voor de raad ten aanzien van vastgoed en accommodaties.